Apartman Yöneticisi Ne İş Yapar?
Apartman yöneticisi bir yapıtın içinde 8 ve daha fazla dairenin bulunması sonucunda kanunen yapıtı yönetmek için seçilen kişidir.Apartman yöneticisi yapıtın içinde yaşayan kiracı veya mülk sahibi tarafından oy çoklu ile seçilir.Yapıtın işlerini organize etmek ve sürdürülebilmesi , bakım , onarım gibi sorunları çözüme kavuşturmak ile mükelleftir.Apartman yöneticilerin belli başlı görevleri vardır.
Apartman yöneticisinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde belirtiliyor:
1) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
2) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
3) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
4) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda; eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
5) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
6) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
7) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
8) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması
9) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı, dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi
10) Topladığı nakdi miktarları ve avansları yatırmak, gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle kendi adına hesap açtırılması
11) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
Tek Başına Karar Alabililir Mi?
Bina sakinleri tarafından seçilen apartman yöneticisi Kat Malikleri Kurulunun hükmüyle kanuni işlemler doğrultusunda yönetilmektedir. Kat maliki kurulu olası durumlar dışında sorun teşkil etmediyse yılda en az bir kez olmak üzere belirli tarihlerde toplanıyor. Belirli tarih olmaması durumunda yılın ilk aylarında toplantı gerçekleştirilyor.Bu toplantılarda apartman yöneticisi seçiliyor. Eski apartman yöneticisinin tekrar seçime katılma hakkı vardır. Kat Mülkiyeti Kurulu yöneticiyi görevini tam yapmadı veya görevini yerine getirmediği durumlarda kat sahiplerinin kararı ile görevinden almaya yetkisi vardır. Apartman yöneticisi aynı zamanda tek başına karar alır ve bunu yapmayı kendine hak görürse ya da uyarılara rağmen kendi kararları doğrultusunda yürümeye devam ederse kurul tarafından kat maliklerinin onayı ile görevinden yine men edilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, apartman yöneticisinin görevi tek başına karar almak değil; Kat malikleri kurulu tarafından verilen kararları yerine getirmek oluyor.
Apartman Yöneticisi Nelerden Muaftır?
Kanunlar gereğince yönetilen apartman yöneticisi kendine verilen sorumlulukları yapmak ile yükümlüdür. Yönetici görevi gereği bakım , onarım ve organize olmak gibi işleri yönetir yanı sıra bina sakinlerinin sulh içinde yaşamalarınada katkı sağlamaktadır. Bu görevlerden dolayı yönetici bina için harcanan kısmı masraflardan muaf olur. Asansör bakım ücreti , su parası, temizlik gibi işlerin ücretleri yönetici tarafından ödenmez. Kat malikleri kurulu gereğince bu ücretlendirmeler yönetici tarafından alınmaz.
İlgili maddeler:
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.